Außergerichtliche Einigung bei Grundwasserschaden

Ausgangssituation

Im Mai 2023 erwarb eine Käuferin eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, Baujahr 1985, in einer deutschen Großstadt. Der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 12. Mai 2023 umfasste eine Dachgeschosswohnung nebst Balkon sowie einen Kellerraum im Kellergeschoss. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 480.000 Euro, wovon die Käuferin bereits 30.000 Euro als Anzahlung geleistet hatte.

Vertragliche Regelungen zu Mängeln

Im Kaufvertrag war folgende Klausel enthalten: "Dem Käufer ist bekannt, dass eine neue Pumpe eingebaut wurde. Ferner ist der Hochwasserschaden bekannt. Der Verkäufer erklärt keine Kenntnis von verborgenen Sachmängeln zu haben, insbesondere nicht über Grundwasserfeuchtigkeit, Hausschwamm, Trockenfäule, etc."

Diese Formulierung erweckte den Eindruck, dass das Grundwasserproblem durch den Einbau einer neuen Pumpe behoben sei und keine weiteren Probleme bestünden.

Entdeckung der tatsächlichen Situation

Kurz nach Vertragsunterzeichnung erhielt die Käuferin von Miteigentümern drei E-Mails, die auf erhebliche und wiederkehrende Grundwasserprobleme hinwiesen. Bei einem unangekündigten Besuch beim Hausverwalter Ende August 2023 stellte sich heraus:

• In der Eigentümerversammlung 2023 (Februar 2023, also vor dem Kaufvertrag) war das Grundwasserproblem ausführlich diskutiert worden
• Das Protokoll dokumentierte: "Grundwasser drückt durch die Bodenplatte"
• Der Verkäufer hatte der Käuferin mitgeteilt, es habe 2023 noch keine Versammlung gegeben (wegen Corona 2021 und 2022 keine Versammlungen)
• Die Käuferin hatte drei "nichtssagende" Protokolle aus 2018, 2019 und 2020 erhalten – aber nicht das entscheidende Protokoll von 2023

Technische Befunde aus Sachverständigengutachten

Ein Sachverständigengutachten vom März 2014 (Bericht-Nr. 5998/14) dokumentierte bereits umfassend die Problematik des Gebäudes:

Baugeschichte und Struktur

Das Gebäude wurde 1985 begonnen, kam aber zu einem Baustopp. Erst 1995 – zehn Jahre später – wurden die Arbeiten fortgeführt. Zunächst wurden Bauteile rückgebaut und abgebrochen, dann wurde das Gebäude nach einem geänderten Konzept fertiggestellt. Das Gebäude ist teilunterkellert und besitzt ein Sockelgeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss/Dachgeschoss sowie einen ausgebauten Spitzboden.

Kellerdurchfeuchtungen

Die Eigentümer beanstandeten wiederkehrende Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss. Die Untersuchung ergab:

• Keller 2: Wechselnde starke Durchfeuchtungen in den letzten zehn Jahren vor der Begutachtung. Die Anwesenden erklärten übereinstimmend, dass in diesem Keller praktisch ständig eine Durchfeuchtung vorgelegen habe, allerdings mit wechselnder Ausdehnung und Intensität.
• Baumaßnahmen 2005: Entsprechend einem früheren Gutachten von 2005 wurde der an Keller 2 angrenzende Kellerbereich überprüft und der Bauschutt teilweise ausgeräumt. Dahinter wurde ein weiterer Kellerraum vorgefunden, der nicht schuttbelastet war, in dem aber Wasser stand – dies sei vor etwa zwei Monaten der Fall gewesen.
• Gefangener Kellerraum: Als man den gefangenen Kellerraum vor zwei Monaten öffnete, sei dieser trocken gewesen. Kurz danach, etwa 14 Tage später, habe dieser Keller mehrere Zentimeter unter Wasser gestanden.
• Keller W1: Der zur Wohnung 1 gehörige Keller soll mehrfach unter Wasser gestanden haben – etwa zwei bis drei Mal jährlich so hoch überflutet, dass das Wasser pfützenartig Zentimeter hoch auf dem Boden stünde.
• Keller 1 (ehemaliges Schwimmbecken): Widersprüchliche Angaben. Nach Auffassung der Eigentümerin der Wohnung W1 soll dieser Keller zeitweilig so tief unter Wasser geraten, dass er mit Stiefeln begangen werden musste. Nach Angabe der Hausverwaltung ist dieser Keller dagegen ständig trocken.
• Flure und Keller: Auch in anderen Bereichen, insbesondere im Flur und den Kellern vorgelagerter Fluren, soll temporär Wasser stehen, zeitweise sogar fünf bis zehn Zentimeter hoch, wobei nach Meinung der Hausverwaltung in dem als "Keller 2" bezeichneten Raum das Wasser subjektiv am höchsten steht.

Ursachenanalyse

Das Gutachten stellte fest:

• Ein zwingender Zusammenhang mit Rheinhochwasserständen konnte nicht angegeben werden
• Auch keine mögliche Verbindung mit Regenperioden
• Im Sommer 2013 wurde der Innenhof hinter der Garage neu abgedichtet, aber Wassereinbrüche im Kellergeschoss seien auch nach dieser Zeit noch beobachtet worden

Sanierungsversuche

Laut Aussagen der Käuferin und Dokumenten wurden in den Jahren 2021 und 2022 insgesamt drei Pumpen eingebaut. Ein Handwerker schrieb 2018: "Die Pumpen laufen einwandfrei, wir müssen trotzdem absaugen. Wassereintritt durch das Loch in der Bodenplatte. Das Loch muss geschlossen werden. Oder: Grundwasser steigt weiter durch das Loch an. Was tun?"

Dies zeigt deutlich, dass das Problem struktureller Natur war und nicht durch Pumpen allein gelöst werden konnte.

Weitere Erkenntnisse

• Der Verkäufer besaß zum Zeitpunkt des Verkaufs etwa 80 Wohnungen in der Stadt – er war also ein professioneller Immobilieninvestor
• Der Verkäufer hatte die Wohnung seit mindestens 13 Jahren in seinem Besitz
• Irgendwann gab es einen Verwalterwechsel
• Ein Gutachten zum Keller existierte bereits seit zehn Jahren (ein Eigentümer sagte, er habe verwertbare Unterlagen)
• Der Makler hatte der Käuferin mehrfach versichert, dass das Haus technisch in Ordnung sei

Reaktion der Käuferin

Als die Käuferin den Verkäufer am Mittwoch auf das Kellerproblem ansprach, erklärte dieser, er habe es nicht gewusst und möchte zufriedene Kunden und gute Bewertungen. Gleichzeitig wurden jedoch bereits Unterschriften für die Zustimmung zum Verkauf beim Notar beglaubigt – der Verkaufsprozess lief also weiter.

Die Käuferin wandte sich daraufhin an eine Rechtsanwaltskanzlei mit der Bitte, den weiteren Prozess schnell zu stoppen.