Hausschwamm verschwiegen:
25.800 Euro Kaufpreisminderung
Arglistig verschwiegener Pilzbefall an tragenden Holzbauteilen – erfolgreiche Einigung ohne Gerichtsverfahren
Verfahrensart
Außergerichtliche Einigung
Zeitraum
Mai – September 2024
Rechtsgebiet
Kaufrecht, § 444 BGB
Ergebnis
25.800 € Kaufpreisminderung
Das Wichtigste auf einen Blick
Für die Käufer
- Kaufpreisminderung von 25.800 € ohne Gerichtsverfahren
- Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erfolgreich
- Gutachterkosten von der Verkäuferin getragen
- Verzugszinsforderung der Gegenseite abgewehrt
Ausgangslage der Verkäuferin
- Hausschwamm-Befall im Kaufvertrag ausdrücklich verneint
- Sachverständiger: Schaden bestand über mehrere Jahre
- Laborbestätigung: brauner Kellerschwamm an tragenden Bauteilen
- Gewährleistungsausschluss wegen Arglist unwirksam (§ 444 BGB)
1. Sachverhalt: Hauskauf mit verstecktem Hausschwamm
Im Mai 2024 erwarben unsere Mandanten – ein Ehepaar – ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in einer rheinland-pfälzischen Gemeinde. Der Kaufvertrag wurde notariell beurkundet. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen hatte die Verkäuferin ausdrücklich und schriftlich im Kaufvertrag versichert, dass ihr keine Mängel am oder im Haus bekannt seien, von denen die Käufer Kenntnis haben sollten. Insbesondere erklärte sie, dass es bislang keine Probleme mit Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingen im oder am Haus gegeben habe und dass es keine Überschwemmungen im Keller oder Haus gegeben habe – mit Ausnahme einer verstopften Regenrinne.
Den Käufern war bekannt, dass der Keller des Kaufobjekts Feuchtigkeit aufweist. Diese Tatsache war bei einer Besichtigung durch ein von ihnen hinzugezogenes Fachunternehmen in Augenschein genommen und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt worden. Dem Kaufvertrag waren insgesamt drei Besichtigungstermine vorausgegangen, teilweise unter Hinzuziehung eines Sachverständigen.
Kurz nach Kaufvertragsabschluss – noch vor der Übergabe des Objekts – entdeckten unsere Mandanten bei einer weiteren Begehung des Hauses mehrere gravierende Mängel, die weit über die bekannte Kellerfeuchte hinausgingen: Im Obergeschoss fanden sie im Bereich eines Einbauschranks, in dem sich der Stromverteilerkasten befindet, einen massiven Befall mit einem holzfressenden Pilz. Darüber hinaus stellten sie bei starken Regenfällen fest, dass der Keller nicht lediglich feucht, sondern schlicht undicht war und regelmäßig größere Mengen Wasser eindrangen. Ferner wurden Schimmelbefall im Keller und im Obergeschoss sowie Anzeichen eines Schädlingsbefalls (Mottenfallen in Schränken) festgestellt.
Was ist der braune Kellerschwamm?
Der braune Kellerschwamm (Coniophora puteana) ist einer der häufigsten holzzerstörenden Pilze in Gebäuden. Trotz seines Namens befällt er nicht nur Keller, sondern alle dauerhaft feuchten Holzbauteile – auch Deckenbalken und Dachstuhlhölzer. Er benötigt eine Holzfeuchte von 50–60 % und wächst bei optimalen Bedingungen über mehrere Monate bis Jahre. Sein Vorhandensein weist stets auf eine lang anhaltende Feuchtigkeitsquelle hin, die dem Bewohner bekannt gewesen sein muss.
2. Die festgestellten Mängel im Überblick
Hausschwamm / Pilzbefall
Massiver Befall mit braunem Kellerschwamm im Obergeschoss im Bereich des Elektroverteilers und im Dachspeicher. Myzel an tragenden Holzbalken (Kehlbalkenlage). Laborbestätigung durch ein akkreditiertes Prüflabor.
Wassereinbruch im Keller
Nicht nur Feuchtigkeit, sondern regelmäßiger Wassereinbruch in größeren Mengen. Freies Wasser auf dem Kellerboden nach Regenfällen. Putzabplatzungen und Ausblühungen an den Kellerwänden als Zeichen langjähriger Feuchtigkeitseinwirkung.
Schimmelbefall
Schimmelbefall im Keller sowie im Obergeschoss (Einbauschrank im Wohnzimmer). Stockflecken im Schlafzimmer. Ursache: erhöhte Luftfeuchtigkeit durch eindringende Feuchtigkeit.
Schädlingsbefall
Mottenfallen in Schränken im Obergeschoss als Indiz für Schädlingsbefall (Kleidermotten). Im Kaufvertrag war ausdrücklich Freiheit von Schädlingsbefall versichert worden.
3. Sachverständigengutachten und Laboruntersuchung
Unmittelbar nach Entdeckung des Pilzbefalls beauftragten unsere Mandanten einen vom TÜV Rheinland zertifizierten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden mit der Begutachtung des Objekts. Der Sachverständige führte zwei Ortstermine durch: am 27. Juni 2024 und am 5. Juli 2024. Bei beiden Terminen waren neben dem Sachverständigen auch die beauftragten Makler anwesend, die das Haus aufschlossen.
Der Sachverständige entnahm Myzelproben aus dem Bereich des Elektroverteilers im Obergeschoss sowie aus dem Dachspeicher und sandte diese zur Laboruntersuchung an ein akkreditiertes Prüflabor. Das Labor bestätigte mit Prüfbericht vom 19. Juli 2024, dass es sich bei dem entnommenen Myzel um den braunen Kellerschwamm handelt.
Zentrale Feststellungen des Sachverständigen
- Myzel des braunen Kellerschwamms an Holzbalken der Kehlbalkenlage (tragende Bauteile)
- Zersetzte Holzstücke im Dachspeicher; Schaden bestand über mehrere Jahre
- Ursache: undichte Dacheindeckung und defekte Kaminverwahrung
- Undichtigkeit im Wohnraum erkennbar – Schaden war der Bewohnerin bekannt
- Im Keller: nicht nur Feuchtigkeit, sondern regelmäßiger Wassereinbruch
In seinem Ergänzungsgutachten vom 22. Juli 2024 legte der Sachverständige die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten fest:
| Sanierungsmaßnahme | Kosten (netto) |
|---|---|
| Rückbau Deckenunterseite und Holzbalken inkl. Schutzmaßnahmen, Abstützungen und Sondermüllentsorgung (ca. 20 m²) | 9.000 € |
| Rückbau der Gefache inkl. Entsorgung (ca. 4 m³) | 2.400 € |
| Einbau neuer Holzbalken (ca. 24 m) | 5.280 € |
| Einbau neue Deckenunterseite inkl. Unterkonstruktion und Gefachfüllung (ca. 20 m²) | 1.780 € |
| Desinfektion, Reinigung und chemische Behandlung (ca. 70 m²) | 1.750 € |
| Gesamtkosten netto | 20.210 € |
| Gesamtkosten brutto (inkl. 19 % MwSt.) | 24.050 € |
Quelle: Ergänzungsgutachten des Sachverständigen, 22. Juli 2024. Nicht enthalten: Malerarbeiten, Tapezieren etc., da diese bei der Sanierung ohnehin anfallen.
4. Verfahrenschronologie
Notarieller Kaufvertragsabschluss
Beurkundung des Kaufvertrags. Die Verkäuferin versichert ausdrücklich: kein Hausschwamm, kein Schimmel, keine Überschwemmungen.
Entdeckung des Pilzbefalls
Bei einer Begehung mit einem Handwerker wird im Obergeschoss massives Myzel im Bereich des Stromverteilerkastens entdeckt. Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen.
Ortstermine und Probenentnahme
Zwei Ortstermine des Sachverständigen. Entnahme von Myzelproben und Holzfragmenten. Versand an ein akkreditiertes Prüflabor.
Anfechtung und Rücktritt erklärt
Unsere Kanzlei erklärt namens der Käufer die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) und hilfsweise den Rücktritt vom Kaufvertrag. Gleichzeitig wird ein Einigungsvorschlag unterbreitet.
Zurückweisung durch die Gegenseite
Anwalt der Verkäuferin weist Anfechtung und Rücktritt zurück. Bestreitet Kenntnis der Mängel. Verweist auf drei Besichtigungstermine vor Kaufvertragsabschluss.
Laborbestätigung: Brauner Kellerschwamm
Akkreditiertes Prüflabor bestätigt schriftlich: Myzel des braunen Kellerschwamms. Ergänzungsgutachten mit Sanierungskosten von 24.050 € brutto.
Konkretisierter Einigungsvorschlag
Unsere Kanzlei übermittelt das Gutachten und den Laborbericht und präzisiert den Einigungsvorschlag: Kaufpreisreduzierung um 25.800 € (Sanierungskosten + Gutachterkosten). Kein Verzugszins. Klageauftrag erteilt.
Zweite Zurückweisung der Gegenseite
Gegenseite verbleibt bei ihrer Position. Bestreitet Kenntnis der Mängel. Verweist auf die letzte Besichtigung am 10. April 2024, nur acht Wochen vor dem Gutachtertermin.
Außergerichtliche Einigung erzielt
Die Parteien einigen sich außergerichtlich: Kaufpreisreduzierung um 25.800 €. Zahlung des reduzierten Kaufpreises und Übergabe des Objekts. Keine Verzugszinsen. Jede Partei trägt ihre Anwaltskosten selbst.
Nachträgliche Verzugszinsforderung abgewehrt
Anwalt der Verkäuferin fordert nachträglich 9.067,50 € Verzugszinsen für die verspätete Kaufpreiszahlung (75 Tage). Diese Forderung war unbegründet, da die Käufer wegen der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis hatten (§ 320 BGB).
5. Rechtliche Bewertung
Beschaffenheitsvereinbarung und Gewährleistungsausschluss
Im Kaufvertrag hatte die Verkäuferin ausdrücklich versichert, dass es kein Problem mit Hausschwamm, Schimmel oder Schädlingen gebe und dass es keine Überschwemmungen im Keller gegeben habe. Diese Erklärungen stellen positive Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB dar. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift bei einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung nicht – und erst recht nicht bei arglistigem Verschweigen (§ 444 BGB).
Arglistige Täuschung (§ 123 BGB)
Der Sachverständige stellte fest, dass der Hausschwamm-Befall über mehrere Jahre bestanden haben muss und die Undichtigkeit im Wohnraum erkennbar gewesen sein muss. Die Verkäuferin hatte das Haus bis Mai 2023 selbst bewohnt. Eine langjährige Bewohnerin kann einen derart ausgeprägten Pilzbefall an tragenden Holzbauteilen nicht übersehen haben. Arglist liegt nach der Rechtsprechung des BGH bereits dann vor, wenn der Verkäufer zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss hat, ohne tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht (BGH, Urteil vom 10.06.1983 – V ZR 292/81).
Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis
Wegen der festgestellten Mängel stand den Käufern ein Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis gemäß § 320 BGB zu. Die nachträgliche Forderung der Verkäuferin nach Verzugszinsen in Höhe von 9.067,50 € für die verspätete Kaufpreiszahlung war daher unbegründet. Die Käufer befanden sich nicht in Verzug, da sie berechtigt waren, die Zahlung bis zur Klärung der Mängel zurückzuhalten.
6. Ergebnis: Einigung und Kaufpreisminderung
Außergerichtliche Einigung im September 2024
25.800 €
Kaufpreisminderung
0 €
Verzugszinsen (abgewehrt)
4 Monate
Verfahrensdauer
Die Parteien einigten sich auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 25.800 € – dies entspricht den gutachterlich festgestellten Sanierungskosten für den Hausschwamm-Befall zuzüglich der Gutachterkosten. Im Gegenzug verzichteten unsere Mandanten auf die Geltendmachung von Ansprüchen wegen des Wassereinbruchs im Keller. Der reduzierte Kaufpreis wurde unverzüglich gezahlt und das Objekt übergeben. Die nachträglich geltend gemachte Verzugszinsforderung der Verkäuferin in Höhe von 9.067,50 € wurde erfolgreich abgewehrt.
7. Häufige Fragen (FAQ)
Hausschwamm oder andere Mängel entdeckt?
Wenn Sie nach dem Hauskauf versteckte Mängel entdeckt haben, stehen wir Ihnen für eine fundierte rechtliche Beratung zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns und schildern Sie Ihren Fall.