Häufige Schäden an WDVS und Fassaden

1. Algen- und Pilzbefall

Grünliche, schwarze oder rötliche Verfärbungen auf der Fassade sind ein weit verbreitetes Problem bei modernen Wärmedämmverbundsystemen.

Ursache:
WDVS isoliert so gut, dass die Außenwand kalt bleibt. Dadurch bildet sich Tauwasser auf der Oberfläche – ideale Bedingungen für Algen und Pilze.

Erkennungsmerkmale:

• Verfärbungen besonders an Nordseiten
• Dunkle Flecken unter Dachüberständen
• Grünlicher Belag in Bodennähe

Sanierung: Fassadenreinigung + Biozidbehandlung + Neuanstrich
Kosten: 15 - 30 € / m²

2. Risse in der Putzschicht

Risse im Fassadenputz sind kein normaler Abnutzungserscheinung, sondern ein Gewährleistungsfall.

Ursachen:

• Spannungsrisse durch thermische Ausdehnung
• Fehlerhafte Verarbeitung (zu dünner Putz, falscher Untergrund)
• Setzungen des Gebäudes
• Falsche Materialkombinationen

Arten von Rissen:

Sanierung: Risse auskratzen, grundieren, verfugen
Kosten: 20 - 50 € / lfd. Meter

3. Hohllagen und Ablösungen

Wenn die Dämmplatten oder der Putz sich vom Untergrund lösen, entstehen Hohlräume.

Ursachen:

• Mangelhafte Untergrundhaftung
• Zu nasser Untergrund beim Verkleben
• Fehler beim Kleben der Dämmplatten
• Hinterströmung (Luft zwischen Dämmung und Wand)

Erkennungsmerkmale:

• Klopftest zeigt hohle Stellen
• Putz platzt ab
• Wellen in der Fassade

Sanierung: Betroffene Bereiche freilegen, neu verkleben, verputzen
Kosten: 80 - 150 € / m²

4. Feuchtigkeitsschäden

Wasser ist der Feind jeder Fassade. Besonders kritisch sind:

Problemzonen:

• Fassadenvorsprünge (Rollladenkästen, Verzierungen)
• Anschlüsse an Fenster und Türen
• Sockelbereich
• Dachüberstand zu kurz

Folgen:

• Schimmelbildung
• Frostschäden (Wasser gefriert, sprengt Putz)
• Putzabplatzungen
• Dämmung verliert Wirkung

Sanierung: Je nach Schadensausmaß von Abdichtung bis Komplettsanierung
Kosten: 50 - 250 € / m²

5. Wärmebrücken

Wärmebrücken sind Stellen, an denen Wärme unkontrolliert nach außen entweicht.

Ursachen:

• Lücken in der Dämmung
• Falsche Anschlüsse (Fenster, Balkon)
• Durchdringende Bauteile (Balkone, Vordächer)

Folgen:

• Energieverlust (höhere Heizkosten)
• Kondensation an Innenwänden
• Schimmelbildung innen

Sanierung: Nachträgliche Dämmung der Problemstellen
Kosten: 100 - 200 € / m²

Sanierungsmethoden im Überblick

WDVS-Materialkosten (Neuinstallation)

Alternative: Einblasdämmung

Bei zweischaligem Mauerwerk kann eine Kerndämmung nachträglich eingeblasen werden.

Vorteile:

• Geringer Aufwand
• Keine Gerüstkosten
• Schnelle Durchführung (1-2 Tage)

Kosten: 25 - 60 € / m²

Rechtliche Aspekte

Gewährleistung

Fassadenschäden sind Baumängel, für die der Bauträger oder Handwerker haftet.

Beim Neubau:

• 5 Jahre Gewährleistung nach BGB § 634a
• Risse in Fassadenputz sind KEIN Abnutzungserscheinung!
• Putzabplatzungen oft erst nach Jahren sichtbar → innerhalb Gewährleistungsfrist reklamierbar

Beim Altbau:

• Verkäufer haftet nur bei arglistiger Täuschung
• Verschweigen bekannter Fassadenschäden = Arglist
• Verkäufer muss auch auf nicht sichtbare Schäden hinweisen, wenn er davon weiß

Arglistige Täuschung

Ein Verkäufer macht sich der arglistigen Täuschung schuldig, wenn er:

1. Bekannte Fassadenschäden verschweigt
2. Risse überputzt oder überstreicht, um sie zu verbergen
3. Gutachten zurückhält, die WDVS-Probleme dokumentieren
4. Falsche Angaben zum Alter oder Zustand der Dämmung macht

Rechtsfolge: Der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen – ohne zeitliche Begrenzung.

Typische Streitfälle

Algenbefall:
Oft als "optischer Mangel" abgetan. Aber: Kann auf Konstruktionsfehler (fehlender Dachüberstand, falsche Putzwahl) hinweisen → Gewährleistungsfall.

Risse:
Abgrenzung zwischen "Schönheitsrissen" (< 0,2 mm) und statisch relevanten Rissen (> 1 mm). Auch Haarrisse können Mangel sein, wenn sie auf fehlerhafte Verarbeitung zurückgehen.

Wärmebrücken:
Energetische Mängel schwer nachweisbar. Thermografie-Gutachten empfohlen (Kosten: 500 - 1.000 €).

Checkliste für Käufer

✓ Vor dem Kauf

Fassade bei Tageslicht besichtigen – Risse und Verfärbungen prüfen
Klopftest durchführen – Hohle Stellen deuten auf Ablösungen hin
Sockelbereich inspizieren – Feuchte Stellen oder Putzabplatzungen?
Dachüberstand prüfen – Ist er ausreichend (mind. 30 cm)?
Algenbefall ernst nehmen – Kann auf Konstruktionsfehler hinweisen

✓ Gutachten einholen

Baugutachter beauftragen bei sichtbaren Schäden (Kosten: 500 - 1.500 €)
Thermografie bei Verdacht auf Wärmebrücken (Kosten: 500 - 1.000 €)
Feuchtigkeitsmessung im Mauerwerk (Kosten: 200 - 500 €)

✓ Kaufvertrag

Gewährleistungsausschluss prüfen – Ist er wirksam?
Kaufpreisminderung verhandeln bei bekannten Mängeln
Rücktrittsrecht vereinbaren, wenn Gutachten schwere Schäden zeigt

Checkliste für Verkäufer

✓ Offenlegungspflichten

Bekannte Fassadenschäden offenlegen – Auch wenn sie repariert wurden
Gutachten bereitstellen, falls vorhanden
Sanierungsmaßnahmen dokumentieren (Rechnungen, Garantien)
Alter und Art der Dämmung angeben

✓ Haftung minimieren

Gewährleistungsausschluss vereinbaren (nur bei Altbauten möglich)
"Gekauft wie besichtigt" im Vertrag festhalten
Keine falschen Angaben zu Reparaturen oder Zustand

✓ Verkaufsstrategie

Fassade vor Verkauf reinigen – Macht besseren Eindruck
Kleinere Schäden reparieren – Kann Verkaufspreis erhöhen
Realistische Preisvorstellung bei bekannten Mängeln

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