Urteilsarchiv

Käufer einer Immobilie scheitern mit ihrer Klage auf Erstattung von Dachdeckerkosten (21.596,64 €). Das OLG Celle bestätigt: Kein arglistiges Verschweigen, wenn der Verkäufer nach eigener Mangelbeseitigung keine Anhaltspunkte für deren Unzulänglichkeit hatte – auch bei Eigenleistung. Revision beim BGH anhängig.

OLG Hamm entscheidet: Käufer kann Kenntnis der Verkäufer über Schadstoffbelastung nicht nachweisen. Menschen nehmen Gerüche unterschiedlich wahr. Makler hatte Käufer auf mögliche Schadstoffbelastung hingewiesen. Gewährleistungsausschluss bleibt wirksam.

Mündliche Zusicherungen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vor dem Notartermin begründen keine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Der Gewährleistungsausschluss bleibt wirksam.

Das LG Hamburg entschied, dass die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch anwaltlichen Schriftsatz formwirksam ist – eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Zusätzliche Bitten im selben Schreiben (z.B. Aufnahme der Ehefrau in den Kaufvertrag) gelten nicht als aufschiebende Bedingungen. Der Beklagte wurde zur Zahlung von € 550.000 Zug um Zug gegen Auflassung verurteilt. Ein Minderungsrecht wegen fehlender Baugenehmigung für Umbaumaßnahmen aus 1982/83 verneinte das Gericht, da die Bauprüfbehörde bestätigte, dass eine Baugenehmigung nach heutigem Recht nicht mehr erforderlich ist und keine arglistige Täuschung durch die Verkäuferin vorlag.

Das LG Essen wies die Schadensersatzklage einer Käuferin ab, weil der Kaufvertrag mangels rechtzeitiger Genehmigung des vollmachtlosen Vertretergeschäfts nie wirksam zustande gekommen war. Die Käuferin hatte den notariellen Kaufvertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen. Nachdem die Erben der verstorbenen Verkäuferin die Genehmigung forderten, erklärte die Käuferin diese zwar innerhalb der Zwei-Wochen-Frist gegenüber einem Notar – jedoch nicht gegenüber den Beklagten als Geschäftsgegner. Die Genehmigungserklärung ging dem beurkundenden Notar erst nach Fristablauf zu und war damit wirkungslos.

Wenn der Verkäufer vom Verdacht auf Altlasten weiß und diese Information beim Verkauf absichtlich verschweigt, liegt arglistige Täuschung vor.

Käuferin einer Neubauwohnung kann die Eigentumsumschreibung verlangen, obwohl noch ca. 8,5 % des Kaufpreises offen sind – denn das mangelhaft hergestellte Blockheizkraftwerk begründet einen Verzug des Bauträgers mit der Mängelbeseitigung. Ein offenstehender Betrag von 8,5 % ist noch als „geringer Kaufpreis" im Sinne der Bauträgervertragsklausel anzusehen.

OLG Hamm entscheidet: Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Eigentumswohnung um mehr als 10% von der Exposé-Angabe ab, liegt ein Sachmangel vor. Käufer haben Anspruch auf Kaufpreisminderung, auch wenn ein Gewährleistungsausschluss für "genaues Flächenmaß" vereinbart wurde – sofern der Verkäufer grob fahrlässig oder arglistig gehandelt hat. Hier: 19,5% Abweichung (120 m² → 96,60 m²) führt zu 21.855 € Minderung.

Käufer sollten bei Immobilien, deren Vorgeschichte sie interessiert, gezielt nachfragen. Ohne konkrete Nachfrage besteht nach dieser Entscheidung keine generelle Pflicht von Verkäufer oder Makler, über den Suizid eines früheren Eigentümers aufzuklären – insbesondere wenn das Ereignis bereits länger zurückliegt. Wer solche Umstände als kaufentscheidend ansieht, muss dies im Rahmen der Vertragsverhandlungen ausdrücklich ansprechen. Zudem zeigt der Fall: Auf dem angespannten Münchner Immobilienmarkt ist ein Wertverlust durch derartige Vorgeschichten kaum nachweisbar, wenn die Lage und Marktlage den Preis stützen.

Wenn im Exposé steht, dass Haus und Keller aufwendig saniert wurden, darf der Käufer erwarten, dass der Keller den Standards entspricht und trocken ist.