OLG Hamm entscheidet: Käufer kann Kenntnis der Verkäufer über Schadstoffbelastung nicht nachweisen. Menschen nehmen Gerüche unterschiedlich wahr. Makler hatte Käufer auf mögliche Schadstoffbelastung hingewiesen. Gewährleistungsausschluss bleibt wirksam.
Wenn der Verkäufer vom Verdacht auf Altlasten weiß und diese Information beim Verkauf absichtlich verschweigt, liegt arglistige Täuschung vor.
OLG Hamm entscheidet: Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Eigentumswohnung um mehr als 10% von der Exposé-Angabe ab, liegt ein Sachmangel vor. Käufer haben Anspruch auf Kaufpreisminderung, auch wenn ein Gewährleistungsausschluss für "genaues Flächenmaß" vereinbart wurde – sofern der Verkäufer grob fahrlässig oder arglistig gehandelt hat. Hier: 19,5% Abweichung (120 m² → 96,60 m²) führt zu 21.855 € Minderung.
Wenn im Exposé steht, dass Haus und Keller aufwendig saniert wurden, darf der Käufer erwarten, dass der Keller den Standards entspricht und trocken ist.
Käufer eines 1970 errichteten Fertighauses traten erfolgreich vom Kaufvertrag zurück, nachdem sie nach Einzug Asbestzementplatten in der Fassade und erhebliche Geruchsprobleme durch Chloranisole entdeckt hatten. Das Gericht stellte fest, dass der Verkäufer beide Mängel kannte (Sanierungsangebot vor Kauf eingeholt) und arglistig verschwieg. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag war daher unwirksam. Die Verkäufer wurden zur Rückzahlung von über 336.000 Euro verurteilt.
Eine Abdichtung, die nicht den anerkannten technischen Regeln entspricht, stellt einen Sachmangel dar, wenn im Exposé eine aufwendige Sanierung angegeben wurde.
Eine nicht ausreichend dimensionierte Wärmepumpenheizung stellt einen Sachmangel dar, da der Käufer erwarten darf, dass ein Wohnhaus ausreichend beheizbar ist.
Ein erheblicher Marderbefall muss vom Verkäufer offenbart werden, andernfalls kann sich dieser nicht auf den Haftungsausschluss berufen.
Ein rundum laufender Setzriss im Obergeschoss stellt einen wesentlichen Mangel dar, der nicht durch einfache Renovierung behoben werden kann.
Wusste der Verkäufer von der mangelhaften Kellerabdichtung, rügte diese gegenüber dem Bauunternehmen und verschwieg sie dennoch dem Käufer, liegt arglistige Täuschung vor. Der Gewährleistungsausschluss greift nicht.
Für einen Blitzeinschlag in den 1950er Jahren besteht keine Offenbarungspflicht, wenn danach keine Beeinträchtigungen auftraten und das Haus ohnehin als renovierungsbedürftig beschrieben wurde.
Der Verkäufer muss über Feuchtigkeitsschäden und erfolglose Sanierungsversuche aufklären, auch wenn im Exposé eine Kellersanierung erwähnt wird. Zweifelhafter Sanierungserfolg begründet Offenbarungspflicht.
Verschweigt der Verkäufer auf explizite Nachfrage einen bekannten Hausbockbefall im Dachstuhl, liegt arglistige Täuschung vor. Der Gewährleistungsausschluss greift nicht.
Die regelmäßige Überschwemmung eines Hausgrundstücks mit Oberflächenwasser begründet einen Sachmangel, wenn dadurch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung beeinträchtigt wird.
Feuchtigkeitsschäden stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet.
Die Abweichung des tatsächlichen Baujahrs von Angaben im Maklerexposé kann einen erheblichen Sachmangel darstellen. Das Exposé kann als öffentliche Äußerung eine zu erwartende Beschaffenheit begründen.
Bei älteren Fertighäusern muss der Verkäufer nicht ungefragt auf mögliche Asbestverwendung hinweisen, wenn diese zum Bauzeitpunkt üblich und zulässig war. Käufer müssen bei Häusern aus dieser Zeit mit Asbest rechnen.
Falsche Angaben zu Mieteinnahmen berechtigen zur Kaufpreisminderung, die sich nach einem Vielfachen der Jahresmietdifferenz bemisst.
Die hier dargestellten Urteile dienen ausschließlich der Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Jeder Fall ist individuell zu bewerten.
Für eine fundierte rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls kontaktieren Sie bitte unsere Kanzlei. Wir beraten Sie gerne zu Ihren Ansprüchen beim Immobilienkauf.