Die Klägerin erwarb von der Beklagten (Bauträgerin) per Bauträgervertrag vom 1. August 2014 eine Eigentumswohnung (Nr. 37, 176,91/10.000 Miteigentumsanteil am Grundstück) inklusive Tiefgaragenstellplatz für insgesamt 388.800,00 Euro.
Offene Kaufpreisraten nach Teilvergleich: Nach einem Teilvergleich vom 4. April 2018 standen noch zwei Raten aus:
- Fertigstellungsrate: 3,5 % = 13.608,00 Euro
- Fertigstellungs-Sicherheit: 5 % = 19.440,00 Euro
- Gesamt offen: 33.048,00 Euro (ca. 8,5 % des Gesamtkaufpreises)
Mängel am Blockheizkraftwerk (BHKW): Das von der Beklagten geschuldete Blockheizkraftwerk der Wohnanlage war mangelhaft hergestellt:
- Es erzeugte keinen nennenswerten Strom (Kernfunktion nicht erfüllt)
- Schallschutzanforderungen für die darüberliegende Wohneinheit B03 nicht eingehalten
- BHKW-Schmutzfang nicht installiert
- Kondensatableitung nicht ordnungsgemäß abgedichtet
- Schlüssel zur Entriegelung des Not-Stopps fehlte
Streitgegenstand: Die Klägerin verlangte von der Beklagten, die Notarin anzuweisen, die Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Grundlage war § 10 Abs. 3 Satz 3 des Bauträgervertrages, der dem Käufer das Recht gibt, die Zustimmung zur Auflassung vor vollständiger Fertigstellung zu verlangen, wenn lediglich ein geringer Kaufpreis offensteht und der Verkäufer mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist.
Die Beklagte widersprach: 8 % des Kaufpreises seien kein „geringer" Restbetrag; außerdem bestünden keine wesentlichen Mängel. Sie erhob Widerklage auf Zahlung der offenen 33.048,00 Euro.
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Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2021, Az. 33 O 320/17, wird zurückgewiesen.
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Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
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Das Urteil des Senats und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
I. Zum Auflassungsanspruch (§ 10 Abs. 3 Bauträgervertrag):
Das KG Berlin bestätigte den Anspruch der Klägerin. Die Auslegung des Bauträgervertrages nach §§ 133, 157 BGB ergibt, dass ein offenstehender Betrag von 8,5 % des Gesamtkaufpreises noch als „geringer Kaufpreis" anzusehen ist.
Begründung: Nach der Vertragsstruktur stehen stets mindestens 8,5 % offen, solange keine vollständige Fertigstellung vorliegt (Fertigstellungsrate 3,5 % + Sicherheitseinbehalt 5 %). Würde man 8,5 % nicht als „gering" ansehen, liefe die Vertragsklausel in aller Regel leer – was dem Schutzzweck der Regelung widerspricht.
II. Zum wesentlichen Mangel (BHKW):
Das mangelhaft hergestellte Blockheizkraftwerk stellt einen wesentlichen Mangel dar. Es erzeugt keine nennenswerte Strommenge, was seiner Kernfunktion widerspricht. Ein wesentlicher Mangel setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 3 des Bauträgervertrages nicht voraus, dass es sich um einen Mangel am Sondereigentum handelt – Mängel am Gemeinschaftseigentum genügen.
Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass die WEG die Mängelansprüche an sich gezogen hat. § 10 Abs. 3 Satz 3 des Bauträgervertrages unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Auch das Argument, die Heizleistung sei nicht beeinträchtigt, greift nicht: Das BHKW schuldet Stromerzeugung, nicht nur Heizleistung.
III. Zur Widerklage:
Die Widerklage auf Zahlung der Fertigstellungsrate und Schlussrate ist unbegründet. Das Objekt ist nicht mangelfrei fertiggestellt – wegen des wesentlichen Mangels am BHKW ist die Abnahmereife nicht eingetreten. Die Beklagte kann die Raten daher nicht fällig stellen.
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts Berlin wird bestätigt:
- Die Klägerin hat Anspruch auf Anweisung der Notarin zur Eigentumsumschreibung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3 des Bauträgervertrages.
- Die Widerklage auf Zahlung von 33.048,00 Euro ist unbegründet, da die Abnahmereife mangels mängelfreier Fertigstellung nicht eingetreten ist.
- Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Dieses Urteil ist für Käufer von Neubauwohnungen von erheblicher praktischer Bedeutung:
Für Käufer: Auch wenn noch ca. 8,5 % des Kaufpreises offen sind, kann der Käufer die Eigentumsübertragung verlangen, sofern der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Käufer müssen nicht auf vollständige Fertigstellung warten, wenn wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen – selbst wenn die WEG die Mängelansprüche übernommen hat.
Für Bauträger: Die Fertigstellungsrate und der Sicherheitseinbehalt schützen nicht vor dem Auflassungsanspruch, wenn wesentliche Mängel nicht beseitigt werden. Mängel am Gemeinschaftseigentum (z. B. BHKW, Heizungsanlage) können den Auflassungsanspruch des Käufers auslösen.
Bedeutung für die Praxis: Das Urteil klärt, dass die typische Vertragsstruktur bei Bauträgerverträgen (Fertigstellungsrate + Sicherheitseinbehalt = ca. 8,5 %) nicht dazu führt, dass der Käufer die Auflassung nie verlangen kann. Die Klausel muss so ausgelegt werden, dass sie einen praktischen Anwendungsbereich hat.
Für Käufer von Neubauwohnungen:
Prüfen Sie Ihren Bauträgervertrag auf eine Klausel, die das Auflassungsverlangen vor vollständiger Fertigstellung regelt (häufig in § 10 oder ähnlichen Paragrafen). Ein mangelhaftes Blockheizkraftwerk, eine defekte Heizungsanlage oder fehlende Gemeinschaftseinrichtungen können als „wesentlicher Mangel" qualifiziert werden.
Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung und dokumentieren Sie die Mängel schriftlich (Fotos, Gutachten, Protokolle). Auch wenn noch Kaufpreisraten offen sind: Bei Verzug des Bauträgers mit der Mängelbeseitigung können Sie die Eigentumsumschreibung verlangen.
Für Bauträger:
Stellen Sie sicher, dass alle technischen Anlagen bei Übergabe ordnungsgemäß funktionieren, um Verzugsfolgen zu vermeiden. Mängel am Gemeinschaftseigentum – auch wenn die WEG die Ansprüche übernommen hat – können den Auflassungsanspruch des Käufers begründen.
Für Käufer
- ✓Bodenuntersuchung vor Kauf verlangen
- ✓Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- ✓Nachfragen bei Verdachtsmomenten (z.B. aufgefüllte Flächen, alte Industriestandorte)
- ✓Haftungsausschlüsse kritisch prüfen lassen
- ✓Unabhängiges Gutachten bei Altbauten
- ✓Rechtliche Beratung vor Vertragsunterzeichnung
Für Verkäufer
- ✓Aufklärungspflicht ernst nehmen
- ✓Bei Verdacht: Gutachten einholen
- ✓Transparenz schützt vor Haftung
- ✓Haftungsausschlüsse bei Arglist unwirksam
- ✓Alle bekannten Mängel dokumentieren
- ✓Rechtliche Beratung zur Absicherung