Die Kläger erwarben im November 2016 von den Beklagten ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 290.000 Euro. Das Haus wurde ca. 1970 in Fertigbauweise errichtet, die Außenfassade besteht aus asbesthaltigen Faserzementplatten. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine Gewährleistungsausschlussklausel, wonach der Verkäufer versicherte, von versteckten Mängeln nichts zu wissen und der Käufer das Objekt wie besichtigt übernimmt. Bereits im März 2016, also mehrere Monate vor Vertragsschluss, hatten die Beklagten bei einem auf Fertighaussanierung spezialisierten Unternehmen ein Sanierungsangebot eingeholt. Dieses Angebot enthielt ausdrücklich die Position Entfernung und Entsorgung der Zement-Asbestplatten sowie eine Geruchssanierung mit einem speziellen R-System. Der Geschäftsführer des Sanierungsunternehmens sagte als Zeuge aus, dass er die Beklagten auf beide Probleme - Asbestbelastung und muffigen Geruch durch Chloranisole - hingewiesen habe. Das Sanierungsangebot belief sich auf mehrere tausend Euro. Die Kläger besichtigten das Haus zweimal im August und September 2016. Nach Darstellung der Beklagten soll bei der Besichtigung über die Asbestplatten aufgeklärt und das Sanierungsangebot übergeben worden sein. Die Kläger bestritten dies vehement. Nach Einzug im April 2017 stellten die Kläger fest, dass das Haus einen erheblichen muffigen bis schimmligen Geruch aufwies. Als sie im Mai 2017 ein zusätzliches Fenster einbauen lassen wollten, erfuhren sie vom Schreiner erstmals von den Asbestplatten in der Fassade. Im Januar 2018 zeigten die Kläger den Beklagten die Mängel an und forderten Beseitigungskosten von ca. 80.000 Euro. Die Beklagten wiesen dies als haltlos zurück. Im Mai 2018 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderten Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks und Rückbereinigung des Mobiliars (Einbauküche, Schränke, Lampen, Fensterdekorationen) 279.440,00 Euro nebst Zinsen sowie weitere 52.719,69 Euro nebst Zinsen und 4.066,11 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren an die Kläger zu zahlen. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Rückübertragung in Annahmeverzug befinden. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Streitwert: 339.659,69 Euro.
Das Gericht gab der Klage überwiegend statt und stellte fest, dass die Beklagten den Klägern offenbarungspflichtige Sachmängel arglistig verschwiegen hatten, wodurch der Gewährleistungsausschluss gemäß Paragraph 444 BGB unwirksam wurde. Zu den Asbestzementplatten führte das Gericht aus: Die unstrittig vor Kaufvertragsschluss vorhandenen Asbestzementplatten in der Fassade stellen einen Sachmangel im Sinne von Paragraph 434 Absatz 1 Satz 2 BGB dar. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Mangel begründen. Entscheidend ist, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älteres Wohnhaus mit dem schädlichen Baustoff als uneingeschränkt geeignet für die gewöhnliche Verwendung ansieht. Von einem Mangel ist bereits dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit erheblichem gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung austreten. Eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit liegt auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung auch für Arbeiten, die üblicherweise von Laien und nicht nur von Fachbetrieben vorgenommen werden. Ein verständiger Verkäufer muss damit rechnen, dass Heimwerker mit gesundheitsgefährdenden Stoffen in Berührung kommen, ohne die zur Abwehr von Gesundheitsgefahren notwendigen Maßnahmen zu ergreifen.
Das Landgericht Offenburg gab der Klage überwiegend statt und verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Die Kläger können wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten, da ihnen offenbarungspflichtige Sachmängel arglistig verschwiegen wurden und der Gewährleistungsausschluss gemäß Paragraph 444 BGB unwirksam ist. Die Beklagten müssen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks und Rückbereinigung des Mobiliars (Einbauküche nebst Elektrogeräten und zwei Barhocker, Kleiderschrank, Biedermeier-Schrank, alle Lampen außer im Esszimmer, sechs Fensterdekorationen, Bücherschränke) insgesamt 279.440,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.05.2018 zahlen. Zusätzlich wurden die Beklagten zur Zahlung von 52.719,69 Euro nebst Zinsen (seit 18.07.2018) sowie 4.066,11 Euro außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen (seit 18.07.2018) verurteilt. Das Gericht stellte fest, dass sich die Beklagten mit der Rückübertragung des Grundstücks nebst Mobiliars in Annahmeverzug befinden. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wurde auf 339.659,69 Euro festgesetzt. Das Urteil ist rechtskräftig.
Dieses Urteil hat weitreichende praktische Bedeutung für Käufer und Verkäufer von älteren Fertighäusern aus den 1970er Jahren. Für Käufer von Fertighäusern bedeutet das Urteil: Auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, können Sie sich bei arglistigem Verschweigen von Mängeln auf Paragraph 444 BGB berufen. Asbestzementplatten in der Fassade und Geruchsprobleme durch Chloranisole sind offenbarungspflichtige Sachmängel, über die der Verkäufer unaufgefordert aufklären muss. Wenn Sie nach dem Kauf solche Mängel entdecken, sollten Sie prüfen, ob der Verkäufer vor Vertragsschluss Sanierungsangebote eingeholt hat - diese sind starke Indizien für dessen Kenntnis. Wichtige Hinweise für Käufer: Lassen Sie sich bei Besichtigungen von Zeugen begleiten, die später bestätigen können, worüber gesprochen wurde. Fordern Sie alle Unterlagen zu früheren Sanierungsanfragen an. Dokumentieren Sie Mängel nach dem Einzug umgehend mit Fotos und Gutachten. Setzen Sie dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie den Rücktritt erklären.
Für Käufer
- ✓Bodenuntersuchung vor Kauf verlangen
- ✓Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- ✓Nachfragen bei Verdachtsmomenten (z.B. aufgefüllte Flächen, alte Industriestandorte)
- ✓Haftungsausschlüsse kritisch prüfen lassen
- ✓Unabhängiges Gutachten bei Altbauten
- ✓Rechtliche Beratung vor Vertragsunterzeichnung
Für Verkäufer
- ✓Aufklärungspflicht ernst nehmen
- ✓Bei Verdacht: Gutachten einholen
- ✓Transparenz schützt vor Haftung
- ✓Haftungsausschlüsse bei Arglist unwirksam
- ✓Alle bekannten Mängel dokumentieren
- ✓Rechtliche Beratung zur Absicherung