2018
Käufer erwirbt Eigentumswohnung mit angeblich 85 m² Wohnfläche
Nach Einzug
Nachmessung ergibt nur 76 m² Wohnfläche (Abweichung: 10,6%)
2019
Käufer fordert Kaufpreisminderung wegen Flächenabweichung
Erstinstanz
Landgericht weist Klage ab - Abweichung unter 10% nicht erheblich
28. Januar 2022
OLG Hamm bestätigt: Abweichung über 10% ist Sachmangel
Detaillierter Sachverhalt
Die Kläger erwarben am 10.07.2019 eine Eigentumswohnung zum Gesamtkaufpreis von 220.000 € (davon 214.000 € für das Wohnhausgrundstück selbst, 6.000 € für mitveräußertes Zubehör). Im Exposé wurde die Wohnfläche mit "ca. 120 m²" und eine Nutzfläche von "ca. 50 m²" angegeben. Eine bestimmte Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche war im Exposé nicht genannt. Nach dem Kauf ließen die Käufer die Wohnfläche durch einen unabhängigen Sachverständigen nachmessen. Das Gutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von nur 96,60 m² nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die Abweichung betrug somit 23,4 m² bzw. 19,5%. Die Käufer forderten daraufhin eine Kaufpreisminderung. Die Beklagten (Verkäufer) verwiesen auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss. In Ziffer V. Nr. 1 S. 3 ff des Kaufvertrags hieß es: "...Im Übrigen erfolgt die Übergabe aber unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung in dem Zustand, in dem es sich zurzeit befindet, ohne Gewähr für genaues Flächenmaß, Bodenbeschaffenheit, Zustand und Verwertbarkeit oder etwaige Sachmängel. Trifft den Verkäufer oder seinen Erfüllungsgehilfen grobe Fahrlässigkeit, Vorsatz oder Arglist, so stehen dem Käufer die Ansprüche und Rechte wegen der Sachmängel trotz der vorstehenden Einschränkung zu..." Das Landgericht Hagen wies die Klage in erster Instanz am 12.04.2021 ab mit der Begründung, eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Größe der Wohnfläche sei nicht getroffen worden und die vermeintliche Mindergröße begründe keinen Sachmangel. Dagegen legten die Käufer Berufung ein.
Das OLG Hamm gab der Berufung statt und begründete dies wie folgt: 1. Sachmangel liegt vor (§ 434 BGB) Die Wohnung ist sachmangelbehaftet, weil die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% unter der zu erwartenden Wohnfläche liegt. Nach der gesetzlichen Regelung des § 434 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. 2. Beschaffenheitsvereinbarung durch Exposé-Angabe "Wohnfläche" ist eine Eigenschaft, die einer Besichtigung nur eingeschränkt zugänglich ist. Es handelt sich um einen Rechtsbegriff, der das Ergebnis einer wertenden Betrachtung der Anknüpfungstatsachen im Lichte der einschlägigen Berechnungsregelungen ist. Angaben zur Größe der Wohnfläche in einem Verkaufsexposé eines Grundstücksmaklers können eine entsprechende Beschaffenheitserwartung begründen mit der Folge, dass diese zur vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit wird (BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38/18). 3. Toleranzgrenze von 10% überschritten Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem dadurch Rechnung zu tragen, dass für den genannten Wert eine gewisse Toleranz einzuräumen ist. Der Senat sieht den Toleranzbereich jedenfalls dann als überschritten an, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% unter der zu erwartenden Wohnfläche liegt (vergl. BGH, U. v. 11.07.1997, V ZR 246/96; OLG Celle, U.v. 21.04.2016, 16 U 140/15). Hier liegt die tatsächliche Wohnfläche mit 96,60 m² um 19,5% unter der im Exposé angegebenen Wohnfläche von 120 m². Die Toleranzgrenze ist damit deutlich überschritten. 4. Gewährleistungsausschluss unwirksam wegen grober Fahrlässigkeit Der Verkäufer kann sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss für "genaues Flächenmaß" nicht berufen, weil er grob fahrlässig gehandelt hat. Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Verkäufer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt hat. Der Verkäufer hätte bei Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen die Wohnflächenangabe überprüfen müssen. Die Übergabe der Pläne erfolgte nur zur allgemeinen Information, ohne Hinweis darauf, dass die Käufer die Wohnflächenangabe aus dem Exposé selbst überprüfen sollten. An einem ausdrücklichen Hinweis, dass die Angabe zur Wohnfläche aus dem Exposé rechtlich fraglich sei, fehlt es erst recht. 5. Kaufpreisminderung Die Käufer haben Anspruch auf Kaufpreisminderung gemäß §§ 434 Abs. 1 S. 2, 3 a.F., 437 Nr. 2, 441 Abs. 3, 4, 346 Abs. 1 BGB. Die Minderung berechnet sich wie folgt: - Vereinbarte Wohnfläche: 120 m² - Tatsächliche Wohnfläche: 96,60 m² - Fehlende Wohnfläche: 23,4 m² = 19,5% - Kaufpreis Wohnhausgrundstück: 214.000 € - Minderungsbetrag: 214.000 € × 19,5% = 41.730 € - Anteilig auf Kaufpreis (220.000 €): 21.855,32 €
Das OLG Hamm gab der Berufung der Kläger statt und verurteilte die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von: 1. 21.855,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.03.2020 2. 906,78 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten Die Beklagte zu 1) wurde darüber hinaus verurteilt, an die Kläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 21.855,32 € für die Zeit vom 12.03.2020 bis zum 19.03.2020 zu zahlen. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben zu 60% die Kläger und zu 40% die Beklagten zu tragen. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wurde auf 55.000 € festgesetzt.
Praktische Bedeutung für Immobilienkäufe: Für Käufer: 1. Wohnflächenangaben im Exposé sind bindend – auch wenn sie mit "ca." angegeben werden 2. Toleranzgrenze liegt bei 10% – Abweichungen darüber sind Sachmängel 3. Gewährleistungsausschlüsse schützen nicht bei grober Fahrlässigkeit des Verkäufers 4. Anspruch auf Kaufpreisminderung entsprechend der prozentualen Abweichung 5. Nachmessen lassen – vor Kaufvertragsabschluss durch unabhängigen Sachverständigen 6. Grundrisse mit Maßen anfordern – aber darauf achten, dass Verkäufer auf Überprüfung hinweist Für Verkäufer: 1. Wohnfläche korrekt berechnen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) 2. Berechnungsgrundlage im Exposé angeben (z.B. "nach WoFlV") 3. Circa-Angaben schützen nicht bei groben Abweichungen über 10% 4. Grundrisse übergeben mit Hinweis auf Überprüfung der Wohnflächenangabe 5. Bei Unsicherheit: Gutachten erstellen lassen vor Verkauf 6. Gewährleistungsausschluss nur wirksam bei korrekter Angabe ohne grobe Fahrlässigkeit Rechtliche Einordnung: Dieses Urteil bestätigt die BGH-Rechtsprechung zur 10%-Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichungen und stellt klar, dass Gewährleistungsausschlüsse für "genaues Flächenmaß" den Verkäufer nicht schützen, wenn er grob fahrlässig gehandelt hat. Die Entscheidung zeigt, dass Verkäufer bei Angaben zur Wohnfläche im Exposé eine besondere Sorgfaltspflicht trifft. Wer Grundrisszeichnungen übergibt, ohne auf die Notwendigkeit einer Überprüfung der Wohnflächenangabe hinzuweisen, handelt grob fahrlässig. Für die Praxis bedeutet dies: Käufer sollten Wohnflächenangaben kritisch prüfen und im Zweifel nachmessen lassen. Verkäufer sollten die Wohnfläche korrekt berechnen und bei Unsicherheit ein Gutachten erstellen lassen.
Praxishinweis: OLG Hamm 2022 Wohnfläche
Für Käufer
Wohnfläche nachmessen lassen
Die im Exposé angegebene Wohnfläche stimmt häufig nicht mit der tatsächlichen Fläche überein. Käufer sollten vor Vertragsunterzeichnung die Wohnfläche durch einen Sachverständigen nachmessen lassen. Kosten: typischerweise 300-800 Euro. Bei Abweichungen von mehr als 10% kann eine Kaufpreisminderung geltend gemacht werden.
Berechnungsmethode klären
Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden für Wohnfläche:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): Gilt für geförderten Wohnungsbau
- DIN 277: Gilt für Gewerbeimmobilien
- Individuelle Vereinbarung: Kann im Kaufvertrag festgelegt werden
Käufer sollten im Kaufvertrag festlegen, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnflächenverordnung.
Typische Messfehler kennen
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung:
- Dachschrägen: Flächen unter 1m Höhe zählen nicht, zwischen 1-2m nur zur Hälfte
- Balkone/Terrassen: Zählen nur zu 25% (WoFlV) oder 50% (DIN 277)
- Kellerräume: Zählen meist nicht zur Wohnfläche
- Wandstärken: Werden oft falsch abgezogen
- Treppen: Zählen nur einmal (nicht pro Etage)
Wesentliche vs. unwesentliche Abweichung
Nach der Rechtsprechung gilt:
- Bis 10% Abweichung: Meist unwesentlich, keine Minderung
- Über 10% Abweichung: Wesentlich, Kaufpreisminderung möglich
- Arglistige Täuschung: Bei bewusster Falschangabe auch bei unter 10%
Käufer sollten die Abweichung dokumentieren und zeitnah (innerhalb von 2 Wochen) beim Verkäufer rügen.
Kaufpreisminderung berechnen
Die Minderung wird anteilig berechnet:
- Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro, angegebene Fläche 100 qm, tatsächliche Fläche 90 qm
- Abweichung: 10 qm = 10%
- Minderung: 400.000 Euro × 10% = 40.000 Euro
Käufer sollten die Minderung schriftlich geltend machen und eine Frist zur Zahlung setzen (z.B. 14 Tage).
Verjährung beachten
- Gewährleistung: 5 Jahre ab Übergabe (bei Altbauten)
- Schadensersatz bei Arglist: 3 Jahre ab Kenntnis der Abweichung
- Beweislast: Käufer muss Abweichung nachweisen (Gutachten)
Für Verkäufer
Wohnfläche korrekt ermitteln
Verkäufer sollten die Wohnfläche vor dem Verkauf durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Kosten: 300-800 Euro. Dies schützt vor späteren Minderungsansprüchen und ermöglicht einen realistischen Verkaufspreis.
Berechnungsmethode im Vertrag festlegen
Verkäufer sollten im Kaufvertrag festlegen, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde (WoFlV, DIN 277, individuelle Vereinbarung). Dies vermeidet Streitigkeiten über die Berechnungsmethode.
Keine Schätzungen oder Rundungen
Verkäufer sollten keine ungefähren Angaben machen (z.B. "ca. 100 qm"). Solche Angaben können als Zusicherung gewertet werden. Besser: "Wohnfläche laut Bauplan: 98,5 qm (ohne Gewähr)".
Alte Bauunterlagen prüfen
Oft weichen die Angaben in alten Bauunterlagen von der tatsächlichen Fläche ab (z.B. durch Umbauten, Dachausbau). Verkäufer sollten die Unterlagen prüfen und ggf. aktualisieren lassen.
Haftung bei Falschangaben
Verkäufer haften für falsche Wohnflächenangaben, auch wenn sie die Fläche nicht selbst gemessen haben. Wer die Fläche aus alten Unterlagen übernimmt, ohne sie zu überprüfen, handelt fahrlässig und haftet bei Abweichungen.
Gewährleistungsausschluss hilft nicht
Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht bei arglistiger Täuschung. Wer die Wohnfläche bewusst falsch angibt oder grob fahrlässig nicht überprüft, haftet trotz Ausschluss.
Dokumentation der Aufklärung
Verkäufer sollten die Wohnflächenangabe dokumentieren:
- Gutachten oder Bauplan mit Flächenberechnung übergeben
- Berechnungsmethode im Vertrag festlegen
- Hinweis auf mögliche Abweichungen (z.B. "ohne Gewähr")
Wichtige Fristen
- Gewährleistung: 5 Jahre ab Übergabe (bei Altbauten)
- Verjährung bei Arglist: 3 Jahre ab Kenntnis der Abweichung und der Täuschung
- Verjährung bei Schadensersatz: 3 Jahre ab Kenntnis, maximal 10 Jahre ab Vertragsschluss
- Rüge: Sofort nach Entdeckung der Abweichung (innerhalb von 2 Wochen)
Typische Fehler vermeiden
Käufer:
- ❌ Auf Exposé-Angaben ohne Nachmessen verlassen
- ❌ Wohnfläche erst nach Kauf messen lassen
- ❌ Abweichungen nicht zeitnah rügen
- ✅ Wohnfläche vor Kauf durch Sachverständigen messen lassen
- ✅ Berechnungsmethode im Vertrag festlegen
- ✅ Abweichungen sofort schriftlich rügen
Verkäufer:
- ❌ Wohnfläche aus alten Unterlagen übernehmen ohne Prüfung
- ❌ Ungefähre Angaben machen ("ca. 100 qm")
- ❌ Auf Gewährleistungsausschluss verlassen
- ✅ Wohnfläche vor Verkauf durch Sachverständigen ermitteln lassen
- ✅ Berechnungsmethode im Vertrag festlegen
- ✅ Gutachten oder Bauplan mit Flächenberechnung übergeben
Berechnungsbeispiele
Beispiel 1: Dachgeschosswohnung
- Grundfläche: 80 qm
- Fläche unter 1m Höhe: 10 qm (zählt nicht)
- Fläche zwischen 1-2m Höhe: 20 qm (zählt zur Hälfte = 10 qm)
- Balkon: 8 qm (zählt zu 25% = 2 qm)
- Wohnfläche: 80 - 10 + 10 + 2 = 82 qm
Beispiel 2: Einfamilienhaus
- Erdgeschoss: 60 qm
- Obergeschoss: 50 qm
- Keller: 40 qm (zählt nicht)
- Terrasse: 20 qm (zählt zu 25% = 5 qm)
- Treppe: 6 qm (zählt nur einmal)
- Wohnfläche: 60 + 50 + 5 + 6 = 121 qm
Beispiel 3: Minderungsberechnung
- Kaufpreis: 500.000 Euro
- Angegebene Wohnfläche: 120 qm
- Tatsächliche Wohnfläche: 105 qm
- Abweichung: 15 qm = 12,5%
- Minderung: 500.000 × 12,5% = 62.500 Euro
Rechtliche Grundlagen
- § 434 BGB: Sachmangel bei Abweichung von vereinbarter Beschaffenheit
- § 437 BGB: Rechte des Käufers bei Sachmängeln (Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz)
- § 441 BGB: Kaufpreisminderung
- § 123 BGB: Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): Berechnung der Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau
- DIN 277: Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken
Für Käufer
- ✓Alle Angaben im Exposé schriftlich bestätigen lassen
- ✓Grundbuchauszug sorgfältig prüfen
- ✓Wohnfläche/Grundstücksgröße nachmessen
- ✓Energieausweis auf Plausibilität prüfen
- ✓Baulasten und Denkmalschutz recherchieren
- ✓Bei Abweichungen: Minderung geltend machen
Für Verkäufer
- ✓Alle Angaben korrekt und vollständig machen
- ✓Keine geschönten Zahlen verwenden
- ✓Baulasten und Auflagen offenlegen
- ✓Haftungsausschluss unwirksam bei falschen Angaben
- ✓Dokumentation aller Unterlagen
- ✓Bei Unsicherheit: Käufer auf eigene Prüfung hinweisen