Schadstoffbelastung: Unterschiedliche Geruchswahrnehmung schließt Arglist aus

Für Käufer

Vor dem Kauf

Die Entscheidung verdeutlicht die in der Praxis hohe Hürde, einen vertraglichen Haftungsausschluss durch eine arglistige Täuschung oder eine fehlende Aufklärung der Verkäufer "auszuhebeln". So ist zunächst nicht jeder Umstand, der für die andere Partei nachteilig ist, offenbarungspflichtig, sondern nur solche, die für den Käuferschluss des Vertragspartners und die Verwendbarkeit des Kaufgegenstands von Bedeutung sind (BGH, IBR 2023, 646). Hinzu kommt, dass die Kenntnis des Verkäufers festgestellt werden muss. Als innerer Umstand ist dies schwierig, weshalb Klagen des beweispflichtigen Käufers oft hieran scheitern. Umso empfehlenswerter ist es für Käufer-Interessenten einer Immobilie, diese im Vorfeld durch einen Bausachverständigen überprüfen zu lassen. Auch der rechtzeitige Abschluss einer Rechtsschutzversicherung ist sinnvoll, da zumindest der Erwerb einer gebrauchten Immobilie zur Eigennutzung ohne baugenehmigungspflichtige Maßnahmen in der Regel unter den Versicherungsschutz fällt.

Nach Feststellung von Schadstoffbelastung

Sollten Sie nach dem Kauf störende Gerüche oder gesundheitliche Beschwerden feststellen, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

1. Dokumentation: Halten Sie alle Wahrnehmungen schriftlich fest (Datum, Art der Gerüche, betroffene Räume, gesundheitliche Symptome).

2. Raumluftanalyse: Beauftragen Sie ein akkreditiertes Labor mit einer professionellen Raumluftmessung. Die Kosten hierfür liegen in der Regel zwischen 500-1.500 Euro, können aber bei erfolgreicher Klage vom Verkäufer zurückgefordert werden.

3. Beweissicherung: Sammeln Sie Beweise für eine mögliche Kenntnis der Verkäufer: Befragen Sie Nachbarn (hatten die Verkäufer über Gerüche geklagt?), prüfen Sie ob frühere Gutachten oder Sanierungsmaßnahmen existieren, dokumentieren Sie Aussagen des Maklers oder anderer Beteiligter.

4. Rechtliche Prüfung: Lassen Sie durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, ob ein Sachmangel vorliegt (Grenzwertüberschreitungen), die Verkäufer Kenntnis hatten oder hätten haben müssen, der Haftungsausschluss wirksam vereinbart wurde, Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz bestehen.

5. Fristsetzung: Setzen Sie den Verkäufern eine angemessene Frist zur Nacherfüllung (z.B. Sanierung der Schadstoffquelle). Die Frist sollte mindestens 2-4 Wochen betragen.

Besondere Hinweise

Verjährung: Gewährleistungsansprüche verjähren bei gebrauchten Immobilien grundsätzlich nach 5 Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntnis (§ 195 BGB).

Beweislast: Sie als Käufer müssen beweisen, dass die Verkäufer Kenntnis von der Schadstoffbelastung hatten. Dies ist oft schwierig, da Menschen Gerüche unterschiedlich wahrnehmen.

Makler-Hinweise: Wenn der Makler Sie auf mögliche Schadstoffbelastung hingewiesen hat, kann dies gegen eine Arglist der Verkäufer sprechen (wie im vorliegenden Fall).

Für Verkäufer

Aufklärungspflichten

Die Entscheidung zeigt: Transparenz schützt vor Haftung. Beachten Sie folgende Grundsätze:

1. Offenbarungspflicht: Sie müssen den Käufer über alle Umstände aufklären, die für seinen Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind und die er nach der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

2. Kenntnis-Zurechnung: Ihnen wird das Wissen Ihres Maklers oder Verhandlungsführers zugerechnet. Wenn also Ihr Makler von Schadstoffbelastung weiß, gilt dies als Ihre Kenntnis.

3. Subjektive Wahrnehmung: Dass Sie persönlich keine störenden Gerüche wahrnehmen, entlastet Sie nicht, wenn objektive Grenzwertüberschreitungen vorliegen und Sie hierüber informiert wurden.

Praktische Empfehlungen

1. Vor Verkauf prüfen: Lassen Sie bei Verdacht (z.B. Baujahr vor 1990, frühere Sanierungen, bekannte Probleme) eine Schadstoffuntersuchung durchführen.

2. Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Ihnen bekannten Mängel und Sanierungsmaßnahmen schriftlich.

3. Transparente Kommunikation: Teilen Sie dem Käufer alle bekannten Umstände mit, auch wenn Sie unsicher sind, ob diese relevant sind. Dies schützt vor Arglist-Vorwürfen.

4. Makler-Instruktion: Weisen Sie Ihren Makler an, alle bekannten Mängel an Interessenten weiterzugeben.

5. Haftungsausschluss: Ein Gewährleistungsausschluss schützt nur bei unbekannten Mängeln. Bei arglistigem Verschweigen ist er unwirksam.

Risikominimierung

Gutachten einholen: Bei Altbauten oder Verdachtsmomenten sollten Sie vor Verkauf ein Gutachten erstellen lassen. Die Kosten (ca. 1.000-3.000 Euro) sind deutlich geringer als spätere Schadensersatzforderungen.

Verkaufsprospekt: Nehmen Sie alle bekannten Mängel in den Verkaufsprospekt auf. Dies dokumentiert Ihre Transparenz.

Rechtliche Beratung: Lassen Sie den Kaufvertrag durch einen Fachanwalt prüfen, insbesondere die Formulierung des Haftungsausschlusses.

Fazit

Das OLG Hamm-Urteil zeigt: Der Käufer trägt die Beweislast für die Kenntnis des Verkäufers. Für Käufer empfiehlt sich daher eine gründliche Vorab-Prüfung durch Sachverständige. Für Verkäufer gilt: Transparenz und Dokumentation schützen vor späteren Haftungsansprüchen. Ein Haftungsausschluss bleibt nur wirksam, wenn keine Arglist vorliegt.