Die Beklagten sind Erben der verstorbenen S., die Eigentümerin einer Eigentumswohnung war. Für die Verstorbene war im November 2019 Herr T. als gesetzlicher Betreuer bestellt worden.
Am 02.07.2020 schlossen die Klägerin – vertreten durch den vollmachtlosen Vertreter P. – und die Verstorbene, vertreten durch ihren Betreuer T., einen notariellen Kaufvertrag über die Wohnung zu einem Kaufpreis von 144.000,00 EUR. Der Kaufvertrag enthielt in § 3 einen vollständigen Haftungsausschluss für Sachmängel; die Verkäuferin garantierte jedoch, dass das Objekt bauordnungsrechtlich genehmigt sei und über eine Wohnfläche von 94 qm verfüge. In § 7 wurde versichert, das Objekt sei nicht vermietet und leerstehend.
Das Amtsgericht E. erteilte am 30.07.2020 die betreuungsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrags; diese ging dem Notar am 04.09.2020 zu.
Mit Schreiben vom 02.11.2020 wandte sich die Prozessbevollmächtigte der Klägerin an den Betreuer der Verstorbenen und teilte mit, dass die Wohnfläche nach einer Berechnung lediglich 84,87 qm betrage und nach Vertragsschluss ein Wasserschaden aufgetreten sei, der zu einem Schimmelbefall geführt habe (Beseitigungskosten: 14.000 EUR). Sie schlug vor, den Kaufpreis auf 116.013,61 EUR zu reduzieren oder alternativ den Schaden zu beseitigen und einen reduzierten Kaufpreis von 130.000 EUR zu akzeptieren.
Nachdem die Verstorbene zwischenzeitlich verstarb, teilten die Beklagten als Erben mit Schreiben vom 05.03.2021 (Anlage B2) mit, dass sie dem Kaufvertrag nicht zustimmen, und forderten die Klägerin auf, sich innerhalb der gesetzlichen Frist über die Erteilung der Genehmigung zu erklären. Dieses Schreiben ging der Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 05.03.2021 per beA zu.
Die Klägerin erklärte am 16.03.2021 die Nachgenehmigung des ursprünglichen Kaufvertrags gegenüber dem Notar V. aus A. (Anlage K13). Diese Erklärung ging dem beurkundenden Notar W. erst am 22.03.2021 zu.
Mit Schreiben vom 29.03.2021 forderte die Klägerin die Beklagten zur Nacherfüllung auf (Frist bis 01.04.2021). Mit Schreiben vom 07.04.2021 erklärten die Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Die Klägerin machte daraufhin Schadensersatz in Höhe von 105.121,50 EUR geltend, bestehend aus Anwaltskosten (1.314,50 EUR), weiteren Kosten (1.490,00 EUR), Notarkosten für die Genehmigung (4.320,00 EUR), Notarkosten für den Kaufvertrag (1.130,20 EUR) sowie entgangenem Gewinn (96.767,44 EUR). Die Beklagten hatten das Objekt inzwischen für 197.500 EUR an Dritte veräußert.
- Die Klage wird abgewiesen.
- Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
- Der Streitwert wird auf 105.121,50 EUR festgesetzt.
I. Kein wirksamer Kaufvertrag (Rn. 39–53)
Das Gericht wies die Klage ab, weil zwischen den Parteien kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Der notarielle Kaufvertrag vom 02.07.2020 wurde auf Seiten der Klägerin durch den vollmachtlosen Vertreter P. geschlossen und war daher gem. §§ 177, 184 BGB schwebend unwirksam. Ein schwebend unwirksames Vertretergeschäft kann rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses hin genehmigt werden – vorausgesetzt, die Genehmigung erfolgt rechtzeitig.
II. Genehmigung verspätet (Rn. 47–51)
Die Beklagten forderten die Klägerin mit Schreiben vom 05.03.2021 zur Erklärung über die Genehmigung auf. Damit begann die Zwei-Wochen-Frist des § 177 Abs. 2 S. 2 BGB zu laufen, die am 19.03.2021 ablief.
Die Klägerin erklärte die Genehmigung am 16.03.2021 – also innerhalb der Frist – jedoch gegenüber dem Notar V. aus A. und nicht gegenüber den Beklagten als Geschäftsgegner. Die Genehmigungserklärung ging dem beurkundenden Notar W. erst am 22.03.2021 zu, mithin nach Fristablauf. Gem. § 177 Abs. 2 S. 1 BGB kann die Genehmigung nur gegenüber dem Geschäftsgegner erklärt werden; eine Erklärung gegenüber dem Notar genügt nicht. Die Genehmigung ist daher ohne Bedeutung, so dass die 2-Wochen-Frist des § 177 Abs. 2 BGB am 19.03.2021 abgelaufen ist.
III. Zugang der Aufforderung am 05.03.2021 (Rn. 50)
Der Einwand der Klägerin, sie sei am 05.03.2021 im Home Office gewesen und habe das Schreiben erst am 09.03.2021 erhalten, überzeugte das Gericht nicht. Die Prozessbevollmächtigte war aufgrund der ihr erteilten Vollmacht zur Entgegennahme der Aufforderung berechtigt und verpflichtet. Maßgeblich ist der Zugang beim Anwalt, nicht die tatsächliche Kenntnisnahme. Das Schreiben wurde mittels beA übermittelt; der Zugang über das beA-Postfach des Rechtsanwalts ist technisch nachweisbar. Fristbeginn war daher der 05.03.2021.
IV. Kein Schreiben vom 02.12.2020 als Genehmigungsverweigerung (Rn. 44–46)
Das Schreiben der Klägerin vom 02.12.2020 (Kaufpreisreduzierungsangebot auf 116.013,61 EUR) stellt keine Genehmigungsverweigerung dar. Aus Sicht eines objektiven Empfängers wollte die Klägerin am Kaufvertrag – wenn auch zu geändertem Preis – festhalten. Die Klägerin hatte den Weg der Kaufpreisreduzierung zur „Vereinfachung der Abwicklung" gewählt, um nicht den Vertrag zum erhöhten Kaufpreis beurkunden und anschließend Gewährleistungsrechte im Klagewege geltend machen zu müssen. Eine ausdrückliche oder konkludente Genehmigungsverweigerung liegt darin nicht.
V. Kostenentscheidung (Rn. 54)
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.
Klage abgewiesen; kein Schadensersatz für die Käuferin; Kostentragung durch die Klägerin. Der Kaufvertrag ist mangels rechtzeitiger Genehmigung nie wirksam zustande gekommen.
Wer einen Immobilienkaufvertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter abschließt, lebt gefährlich: Das Geschäft ist schwebend unwirksam und kann scheitern, wenn die Genehmigung nicht rechtzeitig und an die richtige Adresse ergeht. Fordert der Geschäftsgegner zur Genehmigungserklärung auf, läuft eine Zwei-Wochen-Frist (§ 177 Abs. 2 S. 2 BGB). Die Genehmigung muss dem Geschäftsgegner – nicht dem Notar oder einem Dritten – innerhalb dieser Frist zugehen. Käufer sollten daher stets sicherstellen, dass ihr Vertreter eine wirksame notarielle Vollmacht hat. Andernfalls droht der Verlust des Kaufvertrags und aller aufgewendeten Kosten (Anwalts- und Notargebühren, entgangener Gewinn). Auch ein Kaufpreisreduzierungsangebot stellt keine Genehmigungsverweigerung dar und löst die Frist nicht aus.
Für Käufer
- ✓Bodenuntersuchung vor Kauf verlangen
- ✓Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- ✓Nachfragen bei Verdachtsmomenten (z.B. aufgefüllte Flächen, alte Industriestandorte)
- ✓Haftungsausschlüsse kritisch prüfen lassen
- ✓Unabhängiges Gutachten bei Altbauten
- ✓Rechtliche Beratung vor Vertragsunterzeichnung
Für Verkäufer
- ✓Aufklärungspflicht ernst nehmen
- ✓Bei Verdacht: Gutachten einholen
- ✓Transparenz schützt vor Haftung
- ✓Haftungsausschlüsse bei Arglist unwirksam
- ✓Alle bekannten Mängel dokumentieren
- ✓Rechtliche Beratung zur Absicherung