Die Klägerin ist Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemannes und Eigentümerin eines Grundstücks (897 qm) in Hamburg, auf dem das langjährige Familienhaus steht. Im Rahmen eines gerichtlichen Mediationsvergleichs vom 05.02.2018 (Az. 333 O 78/17 / 800 AR 92/17) zwischen der Klägerin, ihrem damals noch lebenden Ehemann und dem Beklagten (ihrem Sohn) wurde vereinbart, dass das Grundstück gewinnbringend verkauft werden soll. Dem Ehemann und dem Beklagten wurde dabei ein Vorkaufsrecht eingeräumt: Sobald ein konkreter Kaufinteressent zu einem bestimmten Preis gefunden wird, muss das Grundstück zunächst dem Vorkaufsberechtigten zu diesen Konditionen angedient werden. Die Frist zur Erklärung betrug eine Woche.
Nach dem Tod des Ehemannes beauftragte die Klägerin das Maklerbüro B1 mit dem Verkauf. Am 22.07.2020 wurde ein notarieller Kaufvertrag mit dem Käufer M. S. über € 550.000 geschlossen. Der beurkundende Notar informierte den Beklagten am 28.07.2020 und setzte ihm eine Frist bis zum 10.08.2020 zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Der Prozessbevollmächtigte des Beklagten übte das Vorkaufsrecht am 10.08.2020 durch Schriftsatz aus. In diesem Schreiben bat er zusätzlich um Aufnahme der Ehefrau des Beklagten in den Kaufvertrag, um Auskunft über bestehende Belastungen und wies darauf hin, dass die Maklercourtage bei Ausübung des Vorkaufsrechts entfallen würde.
In der Folge kam es nicht zum Abschluss des im Vergleich vorgesehenen notariellen Erbverzichts-/Räumungsvertrags. Der Beklagte verweigerte die Zahlung des Kaufpreises und machte geltend: (1) Die Klägerin habe den Erstkäufer arglistig über fehlende Baugenehmigungen für Umbaumaßnahmen aus 1982/83 getäuscht – der Kaufpreis sei daher um 20 % zu mindern; (2) die Vorkaufsrechtsausübung sei mangels notarieller Beurkundung formunwirksam; (3) die Klägerin schulde die Maklerkosten.
Die Klägerin erhob Klage auf Zahlung von € 550.000 Zug um Zug gegen Auflassung.
- Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 550.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2021 zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H.-W. von A.-R. verzeichneten Grundvermögens (897 qm).
- Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
I. Wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts (Rn. 43)
Das Gericht bejahte die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch den anwaltlichen Schriftsatz vom 10.08.2020. § 464 Abs. 1 BGB verlangt für die Ausübung lediglich eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer – die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form, also keiner notariellen Beurkundung. Die weiteren Ausführungen im Schreiben (Bitte um Aufnahme der Ehefrau, Auskunft über Belastungen, Hinweis auf Maklercourtage) sind nach Auslegung nicht als aufschiebende Bedingungen zu werten. In der letzten mündlichen Verhandlung bestätigte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten ausdrücklich den Willen zur Durchführung des Kaufs sowie die dazu vorhandene finanzielle Möglichkeit.
II. Kein Minderungsrecht wegen fehlender Baugenehmigung (Rn. 47–54)
Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart. Eine Minderung kommt daher nur bei arglistigem Verschweigen eines Mangels in Betracht (§ 444 BGB). Das Gericht verneinte dies aus mehreren Gründen:
Zwar stellt eine fehlende Baugenehmigung grundsätzlich einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB dar, weil die Baubehörde die Nutzung bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann (BGH, NJW 2003, 2380). Im vorliegenden Fall hatte die Bauprüfabteilung des Bezirksamts W. jedoch am 22.06.2022 bestätigt, dass eine Baugenehmigung für den heutigen Zustand des Hauses nicht mehr erforderlich ist und keine besonderen Verpflichtungen gegenüber der Behörde bestehen. Eine Untersagung des Bewohnens oder eine Aufforderung zur Rückgängigmachung der Umbauten droht damit nicht.
Darüber hinaus hatte die Klägerin mit den Umbaumaßnahmen aus 1982/83 nichts zu tun – diese wurden vom Beklagten selbst durchgeführt. Eine arglistige Täuschung durch die Klägerin scheidet daher aus. § 4 des Kaufvertrags wies den Erstkäufer ausdrücklich auf die nicht besichtigte Wohnung Nr. 3 hin; der Käufer erklärte sich der damit verbundenen Risiken bewusst.
III. Voller Kaufpreis von € 550.000 geschuldet (Rn. 55–62)
Der Beklagte kann nicht vorab 23 % vom Kaufpreis abziehen. Die 23 %-Regelung aus dem Mediationsvergleich war an den Abschluss des notariellen Erbverzichts-/Räumungsvertrags geknüpft, der noch nicht vorliegt. Da der Beklagte diesen Vertrag bislang verweigert hat, ist der volle Kaufpreis Zug um Zug gegen Auflassung fällig. Auch ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von € 33.000 besteht nicht, da dieses im Vertrag mit dem Erstkäufer nur für den Fall vorgesehen war, dass der Beklagte und seine Ehefrau nicht fristgemäß ausziehen.
IV. Keine Maklerkosten-Übernahme durch Klägerin (Rn. 63)
Eine Vereinbarung, dass die Klägerin bei Ausübung des Vorkaufsrechts die Maklerkosten trägt, ist nicht bewiesen. Der Mediationsvergleich vom 05.02.2018 enthält keine solche Regelung. Die Behauptung des Beklagten, das Maklerbüro B1 habe ihm die Provision in einem Telefongespräch erlassen, wurde mit Nichtwissen bestritten.
V. Zinsen erst ab Rechtshängigkeit (Rn. 64)
Prozesszinsen gem. § 291 BGB auf € 550.000 stehen der Klägerin erst ab Rechtshängigkeit (11.09.2021) zu, nicht bereits ab 14.08.2020. Der Beklagte konnte den Kaufpreis nicht ohne weiteres dem Kaufvertrag entnehmen, da noch ein notarieller Erbverzichtsvertrag abzuschließen war. Ein Zahlungsverzug ab 14.08.2020 ist daher nicht gegeben.
Verurteilung zur Zahlung von € 550.000 Zug um Zug gegen Auflassung; Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit (11.09.2021); Kostentragung durch den Beklagten.
Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, muss dies nicht notariell beurkunden – ein anwaltlicher Schriftsatz genügt vollständig. Zusätzliche Bitten oder Anfragen im selben Schreiben (z.B. Aufnahme weiterer Personen in den Kaufvertrag, Auskunftsersuchen) werden nicht automatisch als aufschiebende Bedingungen gewertet und gefährden die Wirksamkeit der Ausübung nicht. Verkäufer sollten beachten: Ein vereinbarter Haftungsausschluss greift auch bei fehlenden Baugenehmigungen für ältere Umbaumaßnahmen, solange keine arglistige Täuschung vorliegt und die Behörde keine aktuellen Verpflichtungen mehr sieht. Käufer mit Vorkaufsrecht sollten die Fristen strikt einhalten und die Ausübungserklärung eindeutig und bedingungslos formulieren.
Für Käufer
- ✓Bodenuntersuchung vor Kauf verlangen
- ✓Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- ✓Nachfragen bei Verdachtsmomenten (z.B. aufgefüllte Flächen, alte Industriestandorte)
- ✓Haftungsausschlüsse kritisch prüfen lassen
- ✓Unabhängiges Gutachten bei Altbauten
- ✓Rechtliche Beratung vor Vertragsunterzeichnung
Für Verkäufer
- ✓Aufklärungspflicht ernst nehmen
- ✓Bei Verdacht: Gutachten einholen
- ✓Transparenz schützt vor Haftung
- ✓Haftungsausschlüsse bei Arglist unwirksam
- ✓Alle bekannten Mängel dokumentieren
- ✓Rechtliche Beratung zur Absicherung