Die Kläger erwarben Ende 2018/Anfang 2019 einen Grundstücksteil (ca. 460 m²) zu einem Kaufpreis von 165.000 EUR, um darauf ein freistehendes Haus zu errichten. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Gewährleistungsausschluss für Sachmängel. Vor dem Notartermin hatten der Geschäftsführer des Bauträgervermittlers sowie die Verkäuferin erklärt, die Bebaubarkeit sei gesichert und die Baugenehmigung sei „reine Formsache", da alle Nachbarn Bescheid wüssten und einverstanden seien. Tatsächlich war für die Erschließung des Grundstücks die Eintragung einer Baulast durch sechs Nachbarn erforderlich, die diese Zustimmung verweigerten. Das Bauamt teilte den Klägern mit, dass für die Erteilung der Baugenehmigung die Einräumung einer Baulast an der Zufahrtsstraße seitens der sieben Nachbarn erforderlich sei. Die Kläger erklärten den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangten die Rückzahlung des Kaufpreises (165.000 EUR) sowie Ersatz der Erwerbskosten (16.364 EUR), insgesamt 181.364 EUR.
Das LG Krefeld wies die Klage ab. Der wirksame Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag hindert die Kläger, Sachmangelrechte geltend zu machen. Es liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Bebaubarkeit vor, da diese im notariellen Vertrag nicht aufgenommen wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14) führt eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Dies gilt insbesondere bei beurkundungspflichtigen Geschäften, bei denen die Parteien wissen, dass Vereinbarungen der notariellen Form bedürfen. Eine arglistige Täuschung durch die Beklagte selbst konnte nicht festgestellt werden. Die Erklärungen des Vermittlers (Zeuge G.) sind der Beklagten nicht nach § 166 BGB zuzurechnen, da dieser nicht als Vertreter der Beklagten, sondern im eigenen wirtschaftlichen Interesse tätig wurde. Er führte die Verhandlungen eigenverantwortlich und war nicht von der Beklagten mit der Führung von Vertragsverhandlungen beauftragt worden. Der Streitwert wurde auf 181.364,00 EUR festgesetzt.
Mündliche Zusicherungen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks entfalten keine rechtliche Bindungswirkung, wenn sie nicht ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Käufer sollten vor dem Notartermin unbedingt prüfen, ob alle zugesicherten Eigenschaften – insbesondere Bebaubarkeit, Erschließungssituation und erforderliche Zustimmungen Dritter – im Kaufvertrag als Sollbeschaffenheit festgehalten sind. Andernfalls greift der notarielle Gewährleistungsausschluss auch dann, wenn der Verkäufer oder sein Vermittler unzutreffende Angaben gemacht haben, sofern keine arglistige Täuschung des Verkäufers selbst nachgewiesen werden kann.
Für Käufer
- ✓Bodenuntersuchung vor Kauf verlangen
- ✓Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- ✓Nachfragen bei Verdachtsmomenten (z.B. aufgefüllte Flächen, alte Industriestandorte)
- ✓Haftungsausschlüsse kritisch prüfen lassen
- ✓Unabhängiges Gutachten bei Altbauten
- ✓Rechtliche Beratung vor Vertragsunterzeichnung
Für Verkäufer
- ✓Aufklärungspflicht ernst nehmen
- ✓Bei Verdacht: Gutachten einholen
- ✓Transparenz schützt vor Haftung
- ✓Haftungsausschlüsse bei Arglist unwirksam
- ✓Alle bekannten Mängel dokumentieren
- ✓Rechtliche Beratung zur Absicherung